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Déficit foncier

Le déficit foncier est une situation résultant de la différence entre les revenus fonciers et les charges afférentes à ceux ci. Lorsque ces charges sont supérieures aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier.
Celui-ci est imputable dans la limite de 10 700 euros par an sur les autres revenus soumis à l'impôt ( salaires, dividendes, etc..).S'il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.
Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d'imposition dit "réel" sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s'agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l'administration, car vous êtes alors normalement rattachés au régime du micro-foncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, avec en plus la CSG de 15,5%.


En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel. Tous les propriétaires immobiliers d'un bien loué peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. Cela est également possible pour les personnes ayant achetées des parts de SCPI (société de placement immobilier).

QUELLES CHARGES SONT PRISES EN COMPTE?

Sont pris en compte les dépenses de rénovation et d'entretien, les primes d'assurance (comme une garantie sur les loyers impayés), les charges de copropriété non imputables au locataire, l'impôt foncier, les intérêts d'emprunt, les honoraires de gestion, ou encore les frais de gestion au titre du temps que vous passez à régler vous-mêmes cette paperasserie (le fisc vous accordant un forfait de 20 euros par logement).
Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d'emprunt. En effet, l'administration fait une distinction entre les intérêts d'emprunt et les autres charges. Les intérêts d'emprunt ne peuvent être imputés qu'à la partie "revenus fonciers" et non aux autres revenus.



QUEL MONTANT D'IMPÔT PEUT-ON ÉCONOMISER?

Tout dépend bien sûr de votre niveau d'imposition. Mais, de façon assez classique, plus vous payez d'impôts et plus ce dispositif est intéressant.
La tranche d'imposition marginale dans laquelle vous vous trouvés déterminera votre économie d'impôt.

QUELLES SONT LES ERREURS À ÉVITER ?

Le déficit foncier ne s'applique qu'aux immeubles à usage d'habitation, y compris lorsqu'il vient d'y avoir un changement de destination (par exemple un local commercial en rez-de-chaussée transformé en logement).

Il faut aussi faire attention à deux autres choses. Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne doivent pas être pris en compte pour le déficit foncier. Il existe un moyen aisé de s'en rappeler, ces travaux ont une TVA à 20%, contre une TVA réduite à 10% pour l'amélioration et l'entretien d'un bien ou 5,5% pour sa rénovation thermique.