Nous contacter

Plus rapide qu'une recherche, n'hésitez pas à nous contacter

09 86 27 15 66

Biens anciens
Biens neufs
Recherche avancée
x

Nous contacter

Plus rapide qu'une recherche, n'hésitez pas à nous contacter

09 86 27 15 66

Biens anciens
Biens neufs
Recherche avancée

LMNP

GENERALITES

Cette option vous est offerte en cas d’achat d’un logement meublé ancien ou neuf,qu’il soit géré directement ou indirectement.

Attention, celle-ci n’est évidemment pas cumulable avec l’option réduction d’impôt (censi bouvard). L’objectif de cette option est d’amortir 100% de votre bien immobilier et ainsi obtenir des loyers totalement défiscalisés sur une longue période.

POINTS CLES

En LMNP (réduction d’impôt ou amortissement), le comptable de l’investisseur établit annuellement un compte d’exploitation de son activité en meublé, c’est-à-dire une comptabilisation des recettes et des dépenses. La grande différence avec l’option Censi Bouvard est que le comptable avec le système classique va pouvoir comptabiliser une charge fiscale supplémentaire avec l’inscription comptable des amortissements.

LES AMORTISSEMENTS :

En LMNP classique, les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :

  • • Le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre 5 et 10 ans généralement 7 ans.
    Exemple : pour un mobilier d’une valeur de 6000 €, le comptable pourra déduire fiscalement la somme de 6000 €/7ans soit 857 €/an.
  • • les biens immobiliers sont amortis linéairement, pour leur valeur hors terrain , sur une durée comprise entre 12 et 60 ans mais souvent sur une période moyenne de 25 ans.
    Exemple : pour un immobilier d’une valeur de 120 000 €, le comptable pourra déduire fiscalement la somme de 120 000 € /25ans soit 4800 €/an.

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif (loyers supérieurs aux charges) et à hauteur de celui-ci. Ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront, permettant de les neutraliser fiscalement.

Dans notre exemple, l’investisseur dispose donc d’un montant de 5657 € afin de ramener à 0 € fiscalement son résultat et ainsi ne pas payer d’impôt et de contributions sociales.

PRATIQUE

En LMNP classique, lors d’un investissement acheté avec un prêt, 2 phases vont se succéder :

La phase d’épargne :

Durant cette phase, l’investisseur va rembourser son crédit. Il va donc avoir des intérêts d’emprunt/assurance du prêt à déduire fiscalement de ses loyers.
Les charges qu’il va pouvoir également déduire sont les suivantes :

  • • Les charges de copropriété,
  • • Taxe foncière,
  • • Les frais comptable.


Durant cette période, l’investisseur est en déficit, ses charges étant supérieures à ses loyers, il n’a donc pas d’impôt à payer sur les loyers perçus.

N’étant pas en résultat positif, les amortissements constatés chaque année vont donc être mis de côté sans aucune limitation de durée afin d’être utilisés en période de revenus comme une sorte de cagnotte dans laquelle l’investisseur puisera dans le futur.

Concernant les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel, ceux ci suivent le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels. Ils seront imputables pendant 10 ans sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel.

La phase de revenus :

Durant cette phase, le crédit étant remboursé, l’investisseur n’a plus d’intérêts d’emprunt à déduire. Il va donc déclarer un résultat fiscal positif car ses loyers sont supérieurs à ses charges.
C’est à ce moment que l’investisseur va puiser dans ses amortissements mis de côté en phase d’épargne pour ramener à 0 € le résultat fiscal de son opération.
On estime alors qu’il bénéficiera en moyenne d’une durée comprise entre 10 et 15 ans de revenus totalement exonérés d’impôt.

En résumé, ce principe de différé d’amortissement va permettre, en fonction des modalités d’investissement, au loueur en meublé non professionnel de neutraliser une partie importante, voire toute fiscalité sur les revenus issus de la location pendant la durée du prêt. Au remboursement de celui-ci, il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement une partie de ses recettes locatives et éviter toute imposition pendant environ 15 ans.

Dans le cas d’un achat comptant, sans crédit, l’investisseur bénéficiera immédiatement de la phase de revenus en utilisant les amortissements constatés chaque année.
Dans ce montage, c’est un régime bien plus intéressant qu’un placement financier classique, puisque pour la même somme placée, l’investisseur en LMNP aura droit à une rentabilité souvent plus forte (entre 4 et 5%) et totalement défiscalisée pendant environ 15 ans (selon la rentabilité du projet, ses charges…).

Et après ?

Lorsque les amortissements seront épuisés, l’autre avantage du statut LMNP est de bénéficier d’un régime appelé MICRO BIC. Celui-ci permettant de déduire fiscalement 50% de ses loyers. Un investisseur bénéficiant dans 30 ans de 5000 € de loyers pourra ne déclarer que 2500 € au fisc et ainsi économiser 50% d’impôt sur le revenu et de contributions sociales. A titre de comparaison, en immobilier classique, ce type d’abattement n’est que de 30%.

REGIME GENERAL

Les éléments décrits ci dessous sont valables, quelque soit le choix du régime. Ils sont liés au statut de Loueur Meublé Non Professionnel.

Plus-values :

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values privées.

Revente :

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les amortir et bénéficier des avantages du statut.

TVA :

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA.
Les propriétaires peuvent demander à récupérer la TVA ayant grevée l'achat.